공동저당권 설정 뒤 기존 건물을 철거하고 새로 지었다면, 경매로 토지와 신축 건물의 소유자가 달라질 때 법정지상권이 자동으로 생기나요?

공동저당권 설정 뒤 기존 건물을 철거하고 새 건물을 지은 경우, 경매로 토지와 신축 건물의 소유자가 달라져도 법정지상권이 당연히 생기지는 않아요.

예외를 따질 때는 두 조건을 함께 확인해요.

신축 건물의 소유자가 토지 소유자와 동일하고, 토지 저당권자에게 그 건물에도 토지 저당권과 같은 순위의 공동저당권을 설정해 주는 등 특별한 사정이 있어야 해요.

혼동하기 쉬운 기준

법정지상권은 경매로 토지와 그 지상 건물의 소유자가 달라지는 경우와 관련돼요. 하지만 공동저당권을 설정한 뒤 기존 건물을 없애고 새로 지었다면, 경매로 소유자가 달라졌다는 결과만으로 신축 건물에 권리가 따라붙는 것은 아니에요.

살펴볼 핵심은 저당권 설정 당시 건물이 있었는지, 당시 토지와 건물이 같은 사람 소유였는지, 저당권이 설정됐는지, 그리고 경매로 소유자가 달라졌는지예요. 안내 자료는 이 요건을 설명하면서 공동저당 설정 후의 신축은 별도로 다뤄요.

이때 신축 건물 소유자와 토지 소유자가 같고, 토지 저당권자에게 신축 건물에도 같은 순위의 공동저당권을 설정해 주는 등 특별한 사정이 없다면 신축 건물의 법정지상권은 성립하지 않는다고 설명해요.

따라서 ‘경매 후 토지와 건물의 소유자가 다르다’는 사실과 ‘신축 건물에 법정지상권이 생겼다’는 결론을 같은 뜻으로 보면 안 돼요.

확인할 때는 공동저당권 설정 시점의 건물과 소유 관계, 기존 건물 철거 뒤 신축한 사실, 신축 건물에 관한 공동저당권 설정 여부를 구분해야 해요.

여기서 언급한 사정만으로 개별 사건의 결론까지 확정할 수는 없어요.

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자주 묻는 질문

경매로 토지와 신축 건물의 소유자가 달라지면 권리가 생기나요?

그 사실만으로는 생기지 않아요. 공동저당권 설정 후 기존 건물을 철거하고 신축한 경우에는 특별한 사정이 있는지 함께 봐야 해요.

어떤 사정이 예외로 제시돼 있나요?

자료에서 예외로 든 것은 토지와 신축 건물의 소유자가 동일한 경우예요. 여기에 토지 저당권자에게 신축 건물에도 토지 저당권과 동일한 순위의 공동저당권을 설정해 주는 등의 특별한 사정이 있어야 해요.

참고 자료

• 담보물권 < 공인중개사 1